DEFISCALISATION IMMOBILIERE, loi LMP LMNP, location meublée profesionnelle, loueur en meublé
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PROGRAMMES DE DEFISCALISATION IMMOBILIERE
LMP (LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE)
LMNP (LOCAITON MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE)


puceLogements concernés :

Divers types de logements sont concernés par la location meublée :

• les chambres meublées
• une partie de la résidence principale du loueur
• les locations saisonnières
• les chambres d’hôtes et gîtes ruraux
• les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

Peu importe que le bien immobilier en question soit considéré comme neuf ou ancien.

Toutefois, pour être considérés comme meublés, les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d’habitabilité.

Sans qu’il y ait de définition légale précise sur cette notion d’habitabilité, on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.

puceAvantage fiscal :

Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC, les charges occasionnées par cette activité de location sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives, à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière), sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.

Si des déficits sont constatés une année, ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des six années suivantes.

Mais attention, le report des déficits sur les six années suivantes ne s’effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possibilité de constater un déficit.

puceExonérations :

Dans certains cas, l’exonération des revenus locatifs est possible, notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée, à la semaine ou au mois dans la mesure où les revenus de ces locations n’excèdent pas 762,25 € (5 000 F) par mois.

puceImpôts directs locaux :

Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation, s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.
Par ailleurs, quelle que soit l'importance des revenus qu'’il tire de la location, il est imposable à la taxe professionnelle dès lors que cette activité représente un caractère habituel.
Toutefois, le cas de la double imposition, taxe d'habitation et taxe professionnelle, est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.

puceDroit de bail :

Les locaux meublés, sauf exception sont exemptés de TVA.

En revanche, ils sont redevables de la contribution représentative du droit de bail (CRDB) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,50% du montant des loyers encaissés.

Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.

pucePlus-value :

Les locaux meublés, sauf exception sont exemptés de TVA.

En revanche, ils sont redevables de la contribution représentative du droit de bail (CRDB) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,50% du montant des loyers encaissés.

Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.

puceImpôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) :

Dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels.

En conséquence, ils entrent dans le calcul de l’ISF.

puceObligations à respecter :

Tenue d'une comptabilité spécifique
Etre loueur en meublé professionnel implique le tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

puceAvantage fiscal :

L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition, c'est-à-dire les intérêts d'emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.

Il en est de même des charges découlant du statut de LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale.

Les dépenses d'entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l'’usage normal de l'immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l'’agencement ou l'équipement initial.
Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.

Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure ou il s'agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble, de travaux engagés avant l'arrivée du locataire, de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.

puceOption pour le réel simplifié :

Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié. Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

puceCalcul de l'amortissement :

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier).

Toutefois, depuis 1996, l'amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable.

Dans ce cas, le supplément d'amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des six années suivantes avec les mêmes restrictions.

pucePlus-values :

Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l'exonération des plus-values est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 250 000 € la dernière année d'exploitation, après au moins cinq années d'exploitation.

En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien mais celui de l'activité de loueur.
Cette exonération s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une SARL de famille à la condition express que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

puceImpôts locaux :

Les locaux meublés, sauf exception sont exemptés de TVA.

En revanche, ils sont redevables de la contribution représentative du droit de bail (CRDB) si le bien est achevé depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition. Son taux est de 2,50% du montant des loyers encaissés.

Dans le cadre des locations saisonnières, ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d’application est ou non franchi.

puceImpôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) :

Depuis la loi de finance pour 1999, ne sont exonérés de l'ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus.

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